Köln Niehl: 2-Zi.-Gartenwohnung mit 64 m² Privatgarten in absoluter Ruhelage
Objektangaben
Wohnzimmer und offene Küche
•ca. 28 m² Wohnzimmer mit offener, hochwertiger Küche
•Laminatboden
•Granitarbeitsplatten – neuwertig und hochwertig
•Großzügige Fensterfläche: ca. 6,5 m² inkl. Balkontür
•Direkter Blick auf einen malerischen Rosenbaum (ca. 2,50 m Abstand)
Schlafzimmer
•ca. 17 m² großes Schlafzimmer
•Laminatboden
•Fensterfläche ca. 4,7 m² inkl. Balkontür
•Zusätzlicher Kabelanschluss vorhanden
•Option: Fest eingebautes Fenster kann auf Wunsch als zweiflügeliges Fenster ausgeführt werden (Mehrkosten trägt Eigentümer)
Hochwertiges Bad
•Hochwertige Ausstattung mit Feinsteinzeug und Granit
•Badewanne mit Nanobeschichtung
•Großer Spiegel mit drei integrierten Spiegelheizungen
•Eigene Steckdose mit separater Sicherung für Waschmaschinenanschluss
Waschraum mit Bezahlsystem (Waschm. und Trockner) im 1. OG
Privatgarten mit Sondernutzungsrecht
Der alleinige Privatgarten (ca. 64 m²) steht dem Eigentümer per notariellem Sondernutzungsrecht exklusiv zur Verfügung. Das Recht ist in der Teilungserklärung und im Kaufvertrag verankert und im Sondernutzungsplan eingetragen.
•Westausrichtung Nachmittagssonne garantiert
•ca. 15 m² gepflasterte Terrasse mit Loggia, direkt vor der Wohnung
•ca. 49 m² Grünfläche – privater Garten mitten im Wohnpark
•Atmosphärisch durch uralte Bäume im Karree-Innenhof
Raumklima und Belüftungssystem
Die klassischen Nachteile einer Souterrainwohnung greifen hier nicht. Ein durchdachtes Belüftungskonzept nach DIN 1946-6 (Lüftung von Wohnungen) sorgt für dauerhaft optimale Luftqualität:
•2 Außenluftdurchlässe (Wohnzimmer + Schlafzimmer)
•2 Abluftkanäle (Bad + Wohnzimmer) erzeugen kontrollierten Unterdruck Querlüftung
•CO2 Werte liegen messtechnisch dauerhaft im grünen Bereich – manuelles Lüften nicht nötig
•Filterbar für Pollen: Ideal für Allergiker (nachrüstbare Spezialfilter)
•Großzügige Fensterflächen (gesamt > 11 m²) für optimalen Lichteinfall
Tiefstwert im Winter ohne Heizung: 18,5 °C bei −10 °C Außentemperatur.
Bevorstehende energetische Gebäudesanierung 2027:
Energieklasse nach Sanierung:C
Die Sanierung der oberen Vorhangfassade, Treppenhausfassade und aller Fenster ist vertraglich gesichert. Die Handwerkerverträge sind bereits unterzeichnet und die Maßnahme ist verbindlich terminiert. Baubeginn: April 2027, Dauer ca. 6 Monate. Für den Käufer besteht keinerlei Risiko der Nichtdurchführung – dies ist keine Planung, sondern ein rechtlich bindender Werkvertrag.
Neue Wohnraumfenster: Dreifachverglasung, U-Wert 0,92
Vorhangfassade (oben): Energetisch saniert auf U-Wert künftig 0,20 (aktuell 2,0)
Klinkerfassade (unten): U-Wert 0,68 (bleibt unverändert, da energetische Sanierung hier nicht wirtschaftlich sinnvoll)
Neue Treppenhausfassade: Fassade, Treppenhausfenster und Hauseingangstür neu
Erwarteter Wertzuwachs: ca. 7–9 % (Einschätzung des Verkäufers, keine Wertgarantie) – Sanierung vertraglich gesichert, Termin verbindlich.
Sonderumlage (offen): 5.700 € (zu 2/3 bereits bezahlt)
Staatliche Rückerstattung: ca. 3.500 € erwartet
Technischer Stand – wie ein Neubau
Das Haus wurde in den vergangenen Jahren sukzessive auf technischen Neubaustandard gebracht:
2012Elektrik komplett neu (inkl. FI-Schalter)
2014Rohre komplett neu (Edelstahl-Pressfittings Hauptleitungen, Kunststoff in Wohnungen) · Bäder saniert · Wohnungseingangstür neu (Panzerriegel, Dichtlippe)
2015Aufzüge saniert (Kredit ausgelaufen Ende 2024)
2020Dach erneuert (Kredit läuft Ende 2026 aus) · Heizkessel erneuert · Kalkschutzanlage (Investition 100.000 €) · Heizungsweichen 
Sicherungen erneuert · Heizung digitalisiert (Fernzugriff)
2024Hebeanlage komplett erneuert – kein Feuchtigkeitseinbruch möglich · Aufzugskredit abgelöst
2025Treppenhaus innen renoviert (sensorgesteuerte LED) · Kellerdecke isoliert
2026Sprechanlage erneuert
2027Fassaden- und Fenstersanierung (geplant)
Zusätzlich: Machbarkeitsstudie Nah- und Erdwärme (RheinEnergie) beschlossen.
Die Wohnung liegt im grünen Wohnpark Köln-Niehl, eingebettet in eine Karree-Bebauung. Die Gebäude sind ringförmig angeordnet, sodass die Wohnung vollständig von der Straße abgeschirmt ist – Verkehrslärm spielt schlicht keine Rolle.
Infrastruktur in direkter Nähe:
•REWE-Supermarkt: ca. 2 Minuten zu Fuß (Friedrich-Karl-Straße)
•OBI mit Gartencenter ca. 5 Minuten zu Fuß
•Mehrere Restaurants mit Außengastronomie ca. 2 Minuten zu Fuß
•Straßenbahnlinie 16 ca. 5 Minuten zu Fuß
•Nordpark: ca. 5 Minuten zu Fuß
•Weitläufige Wege im Wohnpark – ideal für Spaziergänge und Kinder
•Uralte, hohe Bäume im Innenhof – unvergleichbares Naturambiente
•Vier Tiefgaragen sind im näheren Umfeld in nur 2 Minuten fußläufig erreichbar. Aktuell wird ein TG-Stellplatz für 50,– €/Monat angemietet.
Zusammenfassung
Diese Wohnung vereint das Beste zweier Welten: die Ruhe und Privatheit eines Gartenhauses mit dem Komfort eines vollständig modernisierten Gebäudes. Der ca. 64 m² große Exklusiv-Garten, das hochwertige Bad, die hochwertige Küche und die vertraglich gesicherte Wertsteigerung durch die Fassadensanierung (Handwerkerverträge unterzeichnet, Baubeginn April 2027) machen dieses Objekt zu einer außergewöhnlichen Kapitalanlage oder einem einzigartigen Zuhause.
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